Что во дворе обязана делать УК, а что жильцы: 8 вопросов и ответов

За ночь у подъезда лёг первый снег, к утру он подтаял и схватился коркой. Листья прилипли к газону. В домовом чате появляется вопрос: кто вообще должен этим заниматься, управляющая компания или мы сами? Через час в чате двадцать мнений.

Ответ лежит в нескольких документах, и они не спорят между собой. У УК, жильцов и общего собрания в них разные роли. Ниже восемь вопросов, которые жильцы задают в ноябре, с опорой на Жилищный кодекс, Правила № 491, Минимальный перечень № 290 и Правила № 170.

1. Чей это двор и кто за него отвечает

По Правилам № 491 (пункт 2, подпункт «е») в общее имущество входит участок, на котором стоит дом, вместе с озеленением и благоустройством. Границы участка определяют по кадастру. Первым делом узнайте, стоит ли ваш участок на кадастровом учёте: от этого зависит, общее ли это имущество.

Кто на этой земле работает, зависит от способа управления. По статье 161 Жилищного кодекса собственники обязаны выбрать один из трёх способов:

• непосредственное управление, если в доме не больше тридцати квартир;
• товарищество собственников жилья или жилищный кооператив;
• управляющая организация.

Управляющая организация по части 2.3 той же статьи отвечает перед собственниками за все услуги и работы, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества. При ТСЖ двор убирает тот, кого нанимает товарищество, а при непосредственном управлении уборку организуют сами собственники.

Двор принадлежит жильцам, а работать на нём обязан тот, с кем заключён договор. Способ управления собрание может сменить в любое время (часть 3 статьи 161), и решение обязательно для всех собственников. Что входит в работу, записано в договоре управления: по статье 162 в нём указывают состав общего имущества, перечень работ и порядок определения цены.

2. Снег и наледь: что УК обязана сделать в ноябре

Нижняя планка задана Минимальным перечнем (постановление № 290). Для холодного периода это пункт 24, и в нём шесть позиций:

1. очистка крышек люков колодцев и пожарных гидрантов от снега и льда, когда слой толще 5 см;
2. сдвигание свежевыпавшего снега и очистка двора от снега и льда, если колейность больше 5 см;
3. очистка двора от наносного снега или подметание, если снежного покрова нет;
4. очистка двора от наледи и льда;
5. очистка урн возле подъездов от мусора и их промывка;
6. уборка крыльца и площадки перед входом в подъезд.

Обратите внимание на цифру 5 см: пока колея неглубокая или слой снега тонкий, ссылаться на этот пункт рано.

Про песок и реагенты в Минимальном перечне ничего нет. Они появляются в Правилах № 170. По пункту 3.6.8 при гололёде сначала убирают и посыпают песком тротуары и пешеходные дорожки, потом дворы. Пункт 3.6.23 говорит об обработке пескосоляной смесью при скользкости. По пункту 3.6.25 смесь не должна попадать на грунт, под деревья и на газоны.

Если реагент сметают с дорожки под куст, это уже не уборка, а вред посадкам: в правилах прямо сказано, куда смесь попадать не должна.

Как часто убирать во время снегопада, перечень не говорит: для тротуаров в Правилах № 170 есть таблица 3.2, а для остального частота зависит от договора.

3. Листья и сосульки

Отдельной строки про листья в Минимальном перечне нет. В тёплый период работа называется «подметание и уборка придомовой территории» (пункт 25), а даты тёплого периода смотрите в правилах благоустройства своего города.

Зато в Правилах № 170, пункт 3.9.2, про листья сказано прямо. На озеленённых территориях запрещается:

• сжигать листья;
• сметать листья в лотки в период массового листопада;
• засыпать листьями стволы деревьев и кустарников.

Там же советуют собирать листья в кучи и отправлять на компост или вывозить.

Снег и сосульки на крыше устроены так. По пункту 3.6.14 Правил № 170 снег, который накапливается на крыше, по мере необходимости сбрасывают на землю и перемещают в прилотковую полосу. Пункт 3.9.2 запрещает сбрасывать снег с крыш на участки с насаждениями без мер, которые сохраняют деревья и кустарники. А в разделе I Минимального перечня, пункт 7, указан контроль за устройствами, которые не дают образоваться наледи и сосулькам.

4. Что решает договор и тариф

Минимальный перечень - нижняя планка, а не потолок. Периодичность и набор работ, как сказано в правилах к постановлению № 290, определяют в зависимости от способа управления: в договоре и решениях собрания.

Пример. Председатель совета дома расшифровал тариф 23 рубля за квадратный метр: 6,5 на текущий ремонт, 4 на управление и 12,5 на содержание. В содержание входят 1,55 на дворника, 1,55 на уборщицу, 3,6 на аварийную службу и слесарей, 3,9 на газ, 0,9 на судебные расходы и 1 на печать и доставку квитанций.

Допустим, ваша квартира занимает 50 квадратных метров. Тогда дворник стоит вам 1,55 × 50 = 77,5 рубля в месяц. Чтобы двор убирали чаще, платить придётся больше, и решает это собрание, а не диспетчер.

Вывоза снега в пункте 24 нет: если он нужен, ищите его в перечне работ дома или просите включить через собрание.

Спросите у УК, сколько раз в неделю положена уборка. Собственники вправе требовать акт выполненных работ: в нём записаны частота и конкретные работы.

5. Что обязаны жильцы

Жильцы не обязаны чистить снег там, где это работа управляющей компании. Но у жильцов есть свои правила, и они записаны в тех же Правилах № 170. Пункт 3.9.2 перечисляет, что запрещено на озеленённых территориях:

• разжигать костры;
• ходить, сидеть и лежать на газонах (кроме луговых) и устраивать на них игры;
• подвешивать на деревьях гамаки, качели, верёвки для сушки белья и электрогирлянды;
• забивать в стволы гвозди и прикреплять к ним рекламу, провода и колючую проволоку;
• ставить машины на озеленённую территорию, кроме транзитных дорог общего пользования и дорог для эксплуатации объекта.

Гирлянда, забытая на дереве, из этого же перечня: провода врезаются в кору, когда дерево набирает толщину.

К этому добавляются мусор и крупные вещи: мебель, рамы и стройматериалы на общей территории оставлять нельзя.

6. Клумбы и новые посадки: почему за них голосуют отдельно

Стрижка существующего газона и кустов входит в содержание двора. Новая клумба, живая изгородь или аллея - это уже другой вопрос. По пункту 2.1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса собрание решает, как благоустроить участок, в том числе о размещении, обслуживании и эксплуатации элементов озеленения.

Расходы на содержание новых объектов лежат на собственниках: их стоимость включают в перечень работ по договору управления и в размер платы, а такие изменения утверждает собрание.

Какое большинство нужно? В статье 46 части 1 пункта 2.1 нет ни среди решений, которым нужны две трети голосов, ни среди решений, которым нужно больше половины голосов от всех собственников. Значит, действует общее правило: большинство голосов тех, кто участвует в собрании. Две трети всех голосов нужны для другого вопроса, пункта 2 части 2 статьи 44, например для ограничения пользования участком.

Бывает и так: клумбу посадили, а в договоре про неё ни слова, и дворник стрижёт злаки под ноль. Когда собрание голосует за озеленение, в решение стоит сразу вписать, кто ухаживает за посадками и как. В списке бюро больше 40 проверенных позиций, которые держат 2-3 часа солнца, влажность, ветер и противогололёдные реагенты, и выбирать растения под такие условия лучше до голосования, а не после.

7. Как написать жалобу, которую не отпишут

Юрист Анна Соколова советует держать в голове пять вещей. В жалобе укажите дату и время нарушения, точный адрес и подъезд. Приложите фото с разных ракурсов: общий план и деталь. Сошлитесь на норму: для зимней уборки это пункт 24 постановления № 290. Если подписей несколько, пишите коллективное обращение: оно весит больше. И храните все ответы на случай суда.

Условный пример строки: «7 ноября в 8:10 у второго подъезда наледь по всей ширине крыльца, фото приложены, прошу убрать по пункту 24 перечня № 290».

Есть и ещё один инструмент. По пункту 13(1) Правил № 491 сезонные осмотры общего имущества проводятся два раза в год, весной и осенью, а по пункту 14 результат оформляют актом осмотра. Попросите акт: в нём видно, что УК заметила.

Посмотрите на карточку ниже: пять строк, которые стоит держать в голове, пока пишете.

8. Куда жаловаться и в каком порядке

Порядок такой, что каждая следующая ступень опирается на предыдущую.

1. Заявка в диспетчерскую УК. Позвоните или напишите, запишите время и номер заявки.
2. Письменная претензия. Руководителю УК или председателю ТСЖ, с фото и датой. По пункту 42 Правил № 491 управляющие организации отвечают перед собственниками за нарушение своих обязательств, на это и ссылайтесь.
3. Государственная жилищная инспекция. По части 1 статьи 20 Жилищного кодекса надзор охватывает требования к содержанию общего имущества и управлению многоквартирными домами. Письменное обращение в государственный орган по общему правилу рассматривают в течение 30 дней со дня регистрации (часть 1 статьи 12 закона № 59-ФЗ).
4. Прокуратура. Если за эти сроки ничего не изменилось.
5. Суд. Инспекция по вашему обращению вправе сама пойти в суд в защиту собственников (часть 12 статьи 20).

За нарушение правил содержания жилых домов статья 7.22 КоАП предусматривает штраф: для должностных лиц от 4 000 до 5 000 рублей, для юридических лиц от 40 000 до 50 000 рублей. Штраф накладывает инспекция.

Если и после этого порядка нет, остаётся главное право собственников: сменить способ управления решением собрания.

Когда со службой уборки порядок наведён, остаётся второй вопрос: что вы хотите видеть во дворе, а не только чистым. Если у вас есть газон, который вытаптывают, клумба у подъезда или куст у дорожки, с которым не ясно, что делать, можно по паре снимков: по ним видно, сколько во дворе света, где идут дорожки и куда летит реагент, а значит, что имеет смысл выносить на собрание.