Зелёный двор помогает продать квартиру, потому что покупатель ищет там тишину и порядок

Есть привычная мысль: цену квартиры делают метры, этаж и ремонт, а двор - бесплатное приложение к дому. Зелёный двор и цена квартиры в этой картине не связаны, потому что двор в цену никто не закладывает. Но посмотрите, как квартиры описывают риелторы. Про двор они говорят в первых же фразах: тихий, зелёный, закрытый, с хорошей площадкой.

Я разобрала три объявления и обзора квартир, статью про благоустройство дворов и данные опросов. Выяснилось, что покупатель ищет во дворе вполне конкретные вещи, и деревья среди них стоят не на первом месте. А ещё выяснилось, чего во всех этих материалах нет, и об этом я скажу прямо.

Что просят покупатели и что обещают риелторы

Анапа. Риелтор Ирина рассказывает, что клиенты часто просят «зелёный двор». О квартире на 32 кв. м, в которой ремонт сделан не полностью, она говорит, что двор там «зеленее уже никуда». Район она описывает как тихий, спокойный, спальный. Цену не называет и предлагает позвонить. Получается, что в этом объявлении двор стоит рядом с метражом как отдельный довод.

Воронеж. Автор обзора показывает четырёхкомнатную квартиру на 95,6 кв. м на восьмом этаже девятиэтажки. До шумной улицы Плехановской отсюда около 3 минут пешком, а во дворе тихо. Этот контраст он подаёт как главное достоинство. Цену тоже не называет, только говорит, что она для такого места «очень адекватная».

Анапа, микрорайон 3Б. Двухкомнатная квартира на втором этаже кирпичного дома продаётся за 7 млн рублей с мебелью и техникой. Автор отмечает лоджию с видом на зелёный двор.

Во всех трёх случаях двор описан как причина, по которой квартиру хочется смотреть, и это меняет порядок осмотра. Покупатель сначала оказывается во дворе и только потом в квартире.

Из чего двор складывается в глазах покупателя

«Зелёный двор» в объявлении редко означает одни деревья. Если собрать всё, что риелторы и авторы обзоров перечисляют рядом с этим словом, получится пять пунктов.

1. Тишина. В Анапе район назван тихим и спальным, в Воронеже тишина во дворе противопоставлена шумной улице рядом. Оба обзора начинают разговор о дворе именно с неё.
2. Детская площадка. В Анапе она разделена на зоны для старших и младших детей, в Воронеже у неё мягкое прорезиненное покрытие.
3. Закрытая территория. В Воронеже во дворе стоят шлагбаумы, есть видеонаблюдение, соседи следят за порядком, мусор убирают. Единственный минус там тоже назван: парковочных мест немного, «несколько карманчиков».
4. Садик и школа рядом. В Анапе садик у дома, до школы около 2 минут, до Южного рынка 5-7 минут. Во всех трёх материалах рядом с зелёным двором названы садик или школа.
5. Клумбы, газон, лавочки. В микрорайоне 3Б клумбы и газон есть, и по кадрам видно, что траву косят.

В этих трёх объявлениях «зелёный двор» значит тишину, площадку и порядок, а деревья - только часть картины.

Для жителя дома это хорошая новость. Двор нельзя пересадить целиком, но порядок, лавочки, площадку и ухоженный газон жильцы могут потребовать от управляющей компании уже в этом сезоне. Пройдитесь по своему двору с этой памяткой: все пять пунктов разобраны выше.

Двор или ремонт: что весит больше

Покупатель оценивает ремонт, только когда войдёт в квартиру. Двор он видит ещё на подходе, и оценка у него складывается раньше. Посмотрите на двор ниже: ремонта в квартирах отсюда не видно, а берёзы, дорожка и скамейка заметны с первого взгляда.

Выходит ли отсюда, что двор важнее ремонта? Материалы показывают оба сценария. Двухкомнатную квартиру в Анапе продают с ремонтом, мебелью и техникой, и двор там дополнительный довод. В Воронеже квартира требует ремонта, но стоит в зелёном закрытом дворе, и автор обзора уверен, что после ремонта «будет квартира пушка». В третьей анапской квартире ремонт сделан только отчасти, и это не мешает риелтору продавать её двором.

Из этого вывод осторожный. Зелёный двор и цена квартиры связаны, но обобщать «зелёный двор значит отремонтированная квартира» нельзя. Дома тоже разные: девятиэтажка, кирпичный дом на втором этаже, малоэтажные и пятиэтажные дома. Единого образца дома с зелёным двором не существует.

Теперь о том, чего в этих материалах нет. Прямой цифры надбавки за двор здесь никто не называет. Единственная цена, 7 млн рублей, относится к одной квартире в Анапе, и сравнивать её с воронежской или с другой анапской нельзя: объекты разные, города разные. Цену во всех трёх случаях объясняют словом «адекватная» или «локация», и двор спрятан внутри этого слова. Любой источник, который обещает точный процент прибавки за деревья, я бы пока проверила дважды.

Что показывают опросы и метры на человека

Если цифры цены нет, есть цифры спроса. Портал «Элитное.ру» собрал их в статье о том, как благоустройство территории повышает капитализацию жилья. В 2017 году ВЦИОМ сообщал, что 66 % россиян хотят жить в собственном доме, а парк или сквер рядом с домом хотят больше 60 % жильцов. В июльском исследовании Райффайзенбанка парки тоже названы одним из основных приоритетов при выборе квартиры.

Гендиректор Gillespies в России Маргарита Серова говорит, что близость зелёных территорий стала одним из важнейших критериев при выборе жилья. По её словам, в Москве и Петербурге спрос на жильё с благоустроенной территорией пока превышает предложение.

Метры двора на метр жилья можно посчитать и для своего дома, а такая цифра на собрании убедительнее слова «красиво».

Портал даёт и измерение. В клубных жилых проектах ЦАО на 1 кв. м жилья приходится от 0,05 до 0,10 кв. м благоустроенной территории. Лидер среди жилых дворов - Замоскворечье. Посмотрите на цифру ниже: столько места для прогулок и отдыха приходится там на один метр жилья.

Переведём в жизнь. Для квартиры в 60 кв. м при 0,15 это 9 кв. м двора для прогулок и отдыха, то есть небольшая комната. Хамовники в этом сравнении названы аутсайдером. Из статьи видно, что метры двора на метр жилья считают и сравнивают, а значит, вашему дому тоже можно задать такой вопрос.

Почему двор помогает продать квартиру и что делать сейчас

Теперь можно ответить на вопрос заголовка. Покупатель ищет во дворе тишину, площадку, порядок, школу и садик рядом, а деревья и газон собирают это в картину, о которой просят. Помогает же двор продать квартиру потому, что на жильё с таким двором спрос выше предложения.

Эксперты, которых цитирует «Элитное.ру», рекомендуют такое жильё и для инвестиций: квартиру с благоустроенным общественным пространством всегда можно сдать дороже, а при необходимости продать быстрее. В Воронеже квартиру в зелёном закрытом дворе называют «всегда востребованной» и для сдачи студентам, и для жизни. Здесь надбавка выражена не в рублях, а в скорости сделки и в запасе спроса.

Конец октября в Петербурге и Ленобласти - время, когда листопад заканчивается, приходят первые заморозки и сады укрывают, а первый снег обычно выпадает в начале или середине ноября. Для разговора о цене двора это удобный момент. Листва уже не закрывает всё подряд, и видно, что у двора есть: дорожки, скамейки, площадка, газон и стволы деревьев.

Что можно сделать на этой неделе, не залезая в агротехнику:

1. Сфотографируйте двор с подъезда и из окна, пока лежат жёлтые листья и ещё нет снега.
2. Пройдите двор по пяти пунктам памятки и отметьте, чего не хватает: скамейки, порядка на газоне, площадки.
3. Прикиньте метры: сколько двора приходится на метр жилья вашего дома, и сравните с цифрами выше.
4. Принесите фотографии и расчёт на собрание, чтобы разговор с управляющей компанией шёл о деньгах дома, а не о том, красиво ли.

Управляющей компании в этой истории тоже есть что сказать. На собрании хорошо работает простая формула: дом дороже, когда дороже двор. Она переводит спор о клумбах на язык, понятный всем собственникам. Ответ управляющей компании, что запланировано на весну, стоит записать в протокол.

Деревья во дворе связаны не только с ценой квартиры: об исследовании чикагских кварталов и соседских ссорах я расскажу отдельно. А пока выйдите во двор и посмотрите на него глазами человека, который приехал на просмотр: тишина, площадка, порядок и то, что видно из окна, расскажут о вашей квартире раньше, чем вы успеете открыть дверь.